La manutenzione ordinaria è l’insieme delle operazioni previste nell’apposito capitolo del manuale della caldaia; queste operazioni si dividono in controlli, pulizia, regolazioni e sostituzione delle parti del generatore soggette a normale usura (per esempio guarnizioni ed elettrodi). Durante la manutenzione ordinaria deve essere eseguita la prova di combustione della caldaia (analisi dei fumi). La manutenzione ordinaria è obbligatoria per legge, essa garantisce l’efficienza energetica, il rispetto dell’ambiente, l’affidabilità e la sicurezza dell’impianto.

La manutenzione straordinaria invece racchiude gli interventi che servono per ripristinare il corretto funzionamento della caldaia dopo il verificarsi di un problema o di un guasto, ad esempio la sostituzione di una scheda elettronica che si è guastata a causa di una sovratensione dell’alimentazione elettrica provocata dalla scarica di un fulmine manifestatosi nelle vicinanze.

La manutenzione ordinaria deve essere eseguita secondo le indicazioni del produttore della caldaia, indicazioni integrate dall’installatore in base al tipo di impianto e la sua periodicità dipende dalle ore giornaliere di funzionamento della caldaia. Per i generici impianti domestici è buona norma effettuare un controllo del generatore almeno una volta all’anno. Gli organi predisposti per il controllo richiedono la registrazione dei risultati della manutenzione presso appositi archivi con una periodicità massima, da 2 a 4 anni, che varia da Regione a Regione, in base al tipo di impianto e dalla data di installazione

Responsabile della manutenzione dell’impianto termico è l’occupante dell’immobile, indipendentemente che sia che sia proprietario, inquilino, locatario, etc. . Nel caso di impianto termico centralizzato invece il responsabile è l’amministratore del condominio o una persona da lui ufficialmente delegata.

È il registro ufficiale di tutto l’impianto di riscaldamento e di condizionamento dell’edificio, viene redatto dall’installatore e consegnato al responsabile dell’impianto, il libretto è tenuto aggiornato dal manutentore dell’impianto. Deve riportare i dati identificativi del responsabile dell’impianto, le caratteristiche tecniche dell’impianto, il modello e il numero di matricola delle apparecchiature ed i risultati degli interventi di manutenzione o modifica dell’impianto. Relativamente al generatore termico vengono annotati nel libretto i risultati delle analisi dei prodotti della combustione. Su tale documento vengono registrati anche i risultati delle ispezioni svolte dalla Pubblica Amministrazione.

Le caldaie a condensazione, a differenza delle tradizionali, sono in grado di recuperare l’energia contenuta nel vapore d’acqua presente nei fumi. Affinché questo sia possibile nella caldaia a condensazione il vapore (d’acqua) si trasforma in liquido ed esso deve essere scaricato in apposita tubazione dedicata.

È compito dell’installatore verificare l’idoneità del sistema di evacuazione fumi esistente, in base alle diverse situazioni si può procedere con diverse soluzioni; ad esempio realizzare una nuova tubazione oppure intubare la vecchia canna fumaria con appositi materiali.

Liberare l’impianto (radiatori, tubazioni, etc.) dai fanghi e dai depositi accumulati nel corso degli anni, vuol dire ripristinare la piena efficienza dell’impianto, un’azione fondamentale indipendentemente dal tipo di caldaia installata. Per massimizzare il risparmio energetico è necessario ridurre la temperatura di mandata del riscaldamento; la presenza di fanghi, depositi e calcare nel circuito non consente il funzionamento con temperature relativamente basse. La pulizia dell’impianto garantisce anche una maggiore durata ed affidabilità di tutti i componenti dell’impianto. Il lavaggio del circuito e il relativo trattamento dell’acqua di impianto è quindi un’operazione molto importante, non a caso è obbligatoria per legge, il suo costo viene recuperato in tempi brevi grazie al risparmio energetico immediato ottenuto.